EVA Gayrimenkul lisanslı değerleme uzmanlarından Deniz Şahinkaya'nın analizine göre, yürürlüğe giren Planlı Alanlar Tip İmar Yönetmeliği'nin 48 maddesi değişti, söz konusu değişiklikler gayrimenkul sektöründe köklü değişikliklere neden oldu.

EVA Gayrimenkul Değerleme Danışmanlık A.Ş. Lisanslı Değerleme Uzmanı Deniz Şahinkaya, 2013 Eylül ayında yürürlüğe giren Yeni İmar Yönetmeliği'nde yapılan değişikliklerin hayatımızda kökten değişimlere yol açtığının altını çiziyor. Yeni İmar Yönetmeliği'nde yapılan değişikliklerin ne gibi sonuçlara yol açacağını analiz eden Şahinkaya, değişiklikleri 13 başlık altında değerlendiriyor.Şahinkaya'ya göre yapılaşmaya ilişkin uygulamalar artık Çevre ve Şehircilik Bakanlığı’nca belirlenen tanımlar çerçevesinde gerçekleştirilecek. Artık imar planları ve yerel idarelerce çıkarılacak yönetmeliklerle tip yönetmeliğe aykırı uygulama ve değişiklik yapılmasına izin verilmeyecek. Örneğin tanımlardan kastedilen brüt alan tanımları, balkon gibi konular artık netlik kazanmış bulunuyor. Şahinkaya, yasal brüt alana artık tek tip tanım gelmesini buna örnek olarak gösteriyor.

Artık büyükşehirlerin imar yönetmeliklerinin yürürlükten kalktığını belirten Şahinkaya, bir başka ifadeyle büyükşehir belediyelerinin yetkilerinin kısıtlandığını kaydediyor. Bununla birlikte, alt kademe planların, üst kademe planların kesinleştiği tarihten itibaren en geç bir yıl içinde üst kademe planlara uygun hale getirilmesi zorunlu hale getirilmiş bulunuyor Eğer getirilmezse, iki plan birbiriyle uygun hale gelene kadar ya bu bölgelerde yapılaşma gerçekleşmeyecek ya da üst kademe planları onaylayan kurum ve kuruluşlardan birine başvurmak gerekecek. Şahinkaya, bu uygulama ile aslında yatırımcının rahatladığını, belediyelerde oluşabilecek muhalefetin aşılabilir veya başka bir düzleme taşınabilir hale geldiğini belirtiyor.

Şahinkaya, yeni yönetmelikteki 8. Maddenin çoklu bina yapıp sadece bir tanesi üstündeki kaçak alanları yüzünden inşaatın tümünün durdurulduğu projelerin önünü açtığını kaydediyor. Eskiden olduğu gibi bir yapının bağımsız bölümlerinden herhangi birinde plan ve mevzuat hükümleri harici imalat yapılmışsa inşaat durduruluyor ve devamına izin verilmiyor. Ancak aynı parsel üzerinde birden çok bina olduğu durumda, içlerinden birinde ruhsat ve eklerine aykırı imalat yapılmışsa o binanın inşaatı durduruluyor, ruhsat ve eklerine uygun inşa edilen diğer blokların inşasına ise izin veriliyor. Ancak doğru yapılan binalara yapı kullanma izin belgesi düzenlenebilirken, diğer aynı parseldeki kaçak inşaat alanı olan diğer binadaki aykırılıklar giderilinceye kadar tüm parselin kat mülkiyeti düzenlenmesine izin verilmiyor.

Şahinkaya, yeni yönetmelikte yapılan değişiklikler arasında en çok göze çarpan maddelerden birinin, günümüzde çok revaçta olan ve yatırımcıya en çok kar getiren stüdyo dairelerin artık eskisi gibi istenen büyüklükte inşa edilemeyecek olması olduğunu belirtiyor. Çünkü yeni yönetmelikle dairelere minimum alan ve dar kenar kıstasları getirilmiş bulunuyor. Buna göre bir dairenin toplam alanı minimum 27,5 m2 olabilecek.

Şahinkaya, katı yakıt kullanılan ve bağımsız bölüm sayısı 30’u geçen binalarda bir adet kapıcı dairesi, 75 bağımsız bölümü aşan binalarda iki adet kapıcı dairesi olma zorunluluğu getirildiğini belirtiyor. Doğalgaz veya akaryakıtla ısınan binalarda ise bağımsız bölüm sayısı 50’yi geçen binalarda bir adet, 150’yi geçen binalarda ise artık ikinci kapıcı dairesi inşa etme zorunluluğu bulunuyor. Bina içlerindeki kapıcı dairelerinin minimum alanları ise brüt 40 m2 olarak belirleniyor. Bununla birlikte, kapıcı daireleri ışık almayan alanlara yapılamayacak. Şahinkaya, az ışık alan bodrum katlarına kapıcı dairesi yapmanın tarihe karıştığını kaydediyor.

Elektronik haberleşme istasyonlarının ise artık imar planı kararının çıkmasına gerek kalmadan yer seçim belgesi almak suretiyle kurulabileceğini söyleyen Şahinkaya, böylelikle kesintisiz iletişim sağlamak için artık bürokratik kararların beklenilmesine gerek olmayacağını belirtiyor. Baz istasyonu için talep edilen yer seçim belgesi ücretin yatırılmasına rağmen yirmi gün içerisinde verilmemişse, yeni yönetmeliğe göre yer seçim belgesi verilmiş sayılacak.

Şahinkaya, ruhsat süresi dolmuş ve inşasına devam edilen binalar için ilk ruhsat tarihindeki imar planı hükümlerinin geçerli olacağı ama yine de ruhsatın prosedürel olarak yenilenmesi gerektiğini kaydediyor. Ancak ilave kat veya ilave inşaat alanı talepleri olması halinde yürürlükteki imar planı hükümleri geçerli oluyor. Şahinkaya, ruhsatın bu durumda artık “kazanılmış hak mı oluyor” sorusunu akla getirdiğini ifade ediyor.

Yeni yönetmeliğe göre ticari alanlarda rezidans yapılamayacağını belirten Şahinkaya, imar planında “sadece” ticaret alanı olarak ayrılan yerlerde artık rezidans inşa edilmesine izin verilmeyeceğini kaydediyor. Yani artık rezidans konut kabul ediliyor. Home ofis olarak adlandırılan ama gerçekte ofis olarak kullanılan kavram bu madde ile tarihe karışmış oluyor.

Şahinkaya, rekreasyon alanlarında inşa edilecek lokanta, spor sahaları gibi yapılar için iki kat sınırı getirildiğini, kat yükseklikleri asma katlılarda 9,3 m’ye, asma katlı olmayan binalarda ise 8,3 m’ye yükseltildiğini belirtiyor. Böylelikle parklar ve eğlence alanlarına ilk kez emsal verilip yapılaşmanın nasıl olacağına netlik getiriliyor.

İmar artışında yapılan değişikliğin ise yönetmelikteki en önemli maddelerden biri olduğuna değinen Şahinkaya, yeni yönetmelikte bazı tanımlara da açıklık getirildiğini, bunun imar artışını da beraberinde getirdiğini kaydediyor. Buna göre yapılarda emsale dahil edilmeyecek alanlar yeniden tanımlanarak netlik kazanıyor. Örneğin çöp ayrıştırma bacaları, su depoları, su sarnıcı, gri su toplama havuzu ve kojenerasyon üniteleri, avlular, iç bahçeler, açık havuzlar, pergolalar, zemin terasları ile açık ve kapalı otoparklar taban alanı ve emsal hesabına dahil edilmiyor. Katlarda brüt alan tanımına nelerin dahil edileceği nelerin edilmeyeceği belirtiliyor. Bu durum kat sayısına ve katın taban oturumuna göre değişmekle beraber, satılabilir emsal hesabında yaklaşık %15-20 oranında artış yakalanmasını sağlıyor. Örneğin emsali iki olan bir parselin satılabilir alana konu emsalinin yaklaşık 2,3, hatta projesine göre 2,4’e kadar çıkması sağlanıyor. Şahinkaya, bu nedenle projelerinde tapuları henüz teslim etmeyen geliştiricilerin, eğer imkanları varsa parsellerine yeni binalar/alanlar ilave etmek için mimarlarını çalıştırmaya başladığını belirtiyor.

Şahinkaya, ticari alanlarda zemin katların 4,5 m yüksekliğinde, diğer katların 3,8 m yüksekliğinde, konut alanlarında zemin katların 4 m yüksekliğinde ve diğer katların 3,5 m yüksekliğinde inşa edilmesi zorunluluğu getirildiğini kaydediyor. Dolayısıyla tavandan tabana 2.60 m ile sınırlı olan kat yükseklikleri artık yükselecek. Şahinkaya, bu değişikliği metrekare değil, metreküplü yaşama geçiş olarak değerlendiriyor. Çünkü yüksek tavan aynı metrekaredeki yeri düşük tavana göre daha büyük gösteriyor ve algıda seçicilik yaratıyor. Ancak bu maddeye “Kat yükseklikleri uygulama imar planında daha fazla belirlenmemiş ise” istisnası konulmuş durumda. Bazı imarlarda emsal değil yükseklikle emsal verilebiliyor. Dolayısıyla Şahinkaya, "Bu madde bu tür yerlerde emsal düşüşü yaratıyor diye düşünmek yanlış değil" yorumunu yapıyor.  

Şahinkaya, İstanbul imar yönetmeliği ile hayatımıza giren kat bahçesi kavramının artık tüm Türkiye için geçerli olduğunu da söylüyor. Emsal hesabında %25 olarak belirlenen kat bahçeleri sınırı yeni yönetmelikle takribi %20'ye düşürülüyor. Eskiden ortak alandan ulaşılması şart olan kat bahçelerine artık daireden ulaşılabiliyor. Yeni yönetmelikte bina çekme mesafeleri ve buna göre kat yükseklikleri, çıkmalar neredeyse kesin hükme bağlanmış bulunuyor. Şahinkaya, bu karar kısa vadede olmasa da uzun vadede etkilerini göstermeye başladığında, İstanbul için bir cephe ve siluetten bahsetmenin mümkün olacağını kaydediyor. Bununla birlikte Şahinkaya, Afet Riski Kanunu kapsamındaki projelerde kat mülkiyeti tesisi, tescili, imar hakkı transferi, yapı ruhsatı ve yapı kullanma izni verilmesi işlemlerinin ise Altyapı ve Kentsel Dönüşüm Müdürlüklerince yerine getirileceğini belirtiyor.

Şahinkaya, Yeni İmar Yönetmeliği'ndeki bir diğer önemli hususun ise madde 51’de belirtilen; “kamulaştırılması gerektiği halde kamulaştırma kararı alınmayan, uygulama imar planına göre üzerine yapı yapılması mümkün olan taşınmazlarda, malikinin talebi üzerine ilgili yatırımcı kamu kuruluşunun izni ve projeler üzerine görüşü alınmak kaydıyla özel işletme olarak işletilmek üzere planın yapılaşma koşullarına uygun yapı inşa edebilir.” hükmü olduğuna dikkat çekiyor. Böylece ilgili bakanlık kamulaştırma ücreti ödemezken, malik kendi kamulaştırma ücretini ilgili bakanlığın ödemesini beklemeksizin kendisinin kazanabileceğini belirten Şahinkaya, bu maddeyi bir değerleme uzmanı olarak çok enteresan ve farklı bulduğunu da sözlerine ekliyor.