Ticari gayrimenkul yatırımı ve yönetimi alanında faaliyet gösteren Jones Lang LaSalle’ın (JLL) Türkiye Başkanı Avi Alkaş, alışveriş merkezi (AVM) yatırımlarında 10-15 yıl olması gereken yatırım dönüş sürelerinin TL bazında kiralama uygulamasının da etkisiyle 40-50 yıla kadar çıkmaya başladığını söyledi.
Geri dönüş sürelerinin uzamasının yeni yatırım iştahını kırdığını belirten Alkaş, oluşan belirsizlik ve riskin mevcut yabancı yatırımcılar arasında AVM’leri elden çıkarma duygusunu da körüklediğini söyledi.
‘Geri dönüş süresi 6-8 yıla kadar düşen projeler vardı’
AVM’lerdeki boşluk oranlarının ise henüz sorun yaratacak boyutta olmadığını belirten Alkaş, buna karşın AVM’lerde normalde beş ila 10 yıl süreyle yapılan kira kontratları yerine üç ila altı ay gibi kısa süreli kontratlarla ‘pop-up’ (geçici mağaza) uygulamalarının gündeme gelmeye başladığını kaydetti.
Reuters ile yaptığı söyleşide Alkaş, “Geçtiğimiz dönemlerde AVM’lerde geri dönüş süresi altı ila sekiz yıla kadar düşen projeler vardı” dedi.
Ocak ayı verilerine göre Türkiye’de halihazırda 412 AVM bulunuyor. Yıl sonuna kadar rakamın 450’ye ulaşması bekleniyor.
‘Konkordato dalgası büyük bir tehlike’
Sektörün bugünkü haliyle yatırıma müsait olmadığını dile getiren Alkaş, şöyle devam etti: “AVM’lerde boşluk oranları artmaya başladı, konkordato dalgası büyük bir tehlike. Çünkü konkordatoya giden eski borcunu ödemiyor, yeni borcunu yapılandırmaya çalışıyor dolayısıyla getiriler azalıyor. Getirilerin azalması ise geri dönüşün hızlanmasını engelliyor.”
‘Yabancılar imkan bulsa çıkar’
Yabancı yatırımcılar arasında gayrimenkulünü satmak isteyenler olduğunu belirten Alkaş, “Yabancılar bugün imkan bulsalar satarlar ve çıkarlar. Çünkü yabancı yatırımcı için Türkiye pazarı daha zor oldu… Kiraların TL’ye dönmesinin yarattığı belirsizlik ve risk elden çıkarma duygusunu körüklüyor. Şu anda gayrimenkul fonlarının Türkiye iştahı çok az. Maalesef Türkiye’nin algısı gerçeğinden daha kötü. İç pazar o kadar hareketsiz, donuk olmamakla beraber dışarıdan yaratılan olumsuz algı Türkiye’ye yatırım cezbetmemizi engelliyor” diye konuştu.
Kiraların TL’ye dönmesi olumsuz etkiledi
Diğer yandan Alkaş, kiraların TL’ye dönmesinin gayrimenkul fiyatlamalarını olumsuz etkilediğini, bu nedenle şu anki fiyatların satmaya yönelik seviyeler olmadığını belirtti.
Alkaş, “Yurt dışından gelecek olan yatırımcının getireceği fon döviz. AVM’lere bu kadar çok yatırım gelmesinin en büyük sebeplerinden biri buydu. Dövizle borçlanabildikleri, dövizle kira tahsil edebildikleri bir yatırım ortamı vardı. Şimdi içerideki perakendeciyi gözeterek veya içerideki hareketliliğin aşırı fiyat artışı olarak yansımaması için TL’ye dönme arzusu buradaki yatırım iştahını kesiyor” dedi.
Alkaş şöyle devam etti: “Krediler dövizle olunca, döviz karşılıklarını güvence altına alamazsanız, sizin varlığınız dövize döndüğünde bir anda yarı yarıya düşüyor. Talebin azlığı da fiyatın düşmesine yol açıyor. Bu nedenle de ticari gayrimenkul özellikle de AVM ayağında çok fazla işlem göremiyoruz.”
