Emlak Uzmanı Dr. Cengiz Aksoylar, konut satın almanın yatırım olmadığını söylüyor. Beyoğlu'nda 'Kentsel Dönüşüm' alanında kalan bölge şimdiden değer kazanmaya başladı. Şehrin merkezindeki diğer ilçeler ve Boğaz ise yatırım için en uygun alanlar arasında 2004 yılında başlayan konut çılgınlığı son 6 ayda duraklama dönemine girdi. Dövizin, YTL karşısına değer kazanması, gayrimenkul yatırımcılarının kafalarında yeni soru işaretleri oluşturmaya başladı. Gayrimenkul yatırımı yapacakların bilmesi gerekenleri Emlak Uzmanı Cengiz Aksoylar'a sorduk. Son günlerde dövizdeki yükselme gayrimenkul fiyatlarını nasıl etkileyecek? Gayrimenkul piyasalan, para ve sermaya piyasalarına göre çok daha yaşlı, derin ve tecrübeli piyasalardır. Gayrimenkul gününde muteber bir satış aracı olmadığından, yani istediğiniz gün istediğiniz paraya satamayacağınızdan, reaksiyon zamanı, döviz ve sermaye piyasasındaki değişikliklere göre daha geçtir. Bu nedenle, hisse senedi piyasası çok fena durumda, gayrimenkul fiyatları düşer beklentisi yanlış. 6 aydan önce böyle bir şey sonuca varmak hayal olur. Çünkü gayrimenkul piyasalan bu kadar hızlı cevap vermez. Alım-satım biraz yavaşlar Bugünlerde, hızlı yatırımcının alıp satma hareketleri biraz durur. Ancak, bu son durumdan münferit gayrimenkul yatırımcısı etkilenmez. Alışveriş aynen devam eder. Kurumsal yatırımcı ise şu sıralar önünü gördükten sonra hareket etmek ister ve biraz bekler. Bu arada gayrimenkul satışlarının konutlar açısından etkileneceğini sanmıyorum. Arazi fiyatları ise çok cazip. Bu fiyatlardan arazi satın alanların sabırları varsa uzun vadede çok para kazanacaklan aşikar. Gayrimenkulde kriz olmaz Gayrimenkul piyasası kısa vadede bu durumdan etkilenmiyecek öyleyse? Sadece döviz borcu olan ve bu nedenle gayrimenkulunu satmak isteyenler nedeniyle bir miktar düşüş yaşanabilir. Bu da ikinci el satışlarda yani kullanılmış konut satışlarında görülür. Benim en büyük beklentim ikinci el konutlarda satışa sunulan fiyatla, satışın gerçekleşeceği rakam arasındaki daralmanın biraz daha açılmasıdır. Bu da, 100 bin dolar üzerinden satışa çıkarılan bir konutun 95 bin dolara satılırken şimdi fiyatının 85 bin dolara kadar inmesi anlamına gelir. Piyasanın bunu öğrenmesi en az 6 ay alır. Çünkü satış rakamlan gazete ve internet ilanlarından takip ediliyor. Gerçekleşen satış fiyatlarım duyumlarla öğreneceğiz. Bu duyumlann yayılması da zaman alacak. Dövizin ve sermaye piyasalarının oturması zaman alacaktır. Gayrimenkul piyasasının bu durumdan etkilenmeyeceğini düşünüyorum. Bu şartlarda gayrimenkul "hızlı giden bir tren" gibi yoluna devam eder. Gayrimenkulun treninin önüne atlayacak hiçbir şey yok şu anda. Kim atlarsa ölür. Çok hızlı gidiyor bu tren şu anda. Bu kadar hızlı giden bir treni şu anda kolay kolay hiç kimse durduramaz. Gayrimenkulde bir kriz olmaz. Gayrimenkulde kriz bekleyenler korkulannı dile getiren ve yıllardır para kazanmaya hasret kalmış, gayrimenkul piyasasını kıskananlardır. Gayrimenkulden para nasıl kazanılır? Bugünlerde gayrimenkul alışverişi biraz yavaşlar. Bu nedenle yatırımcılar sebatkar olup, zamana yayacaklar biraz işi. Gayrimenkulde para kazanan sabırlı ve sebatkar adamdır. Gayrimenkulde parayı ucuz fiyatla, yani değerinin altında alan kazanır. Gayrimenkulde para kazanan uzun yıllar bekleyendir. Gayrimenkul kısa vadeli bir yatırım aracı olarak görülmeye başlandığında risk doğurmaya başlar. Şu günlerde korkularını daha çok dile getirenler, korkanlar, kriz tasarrufunda, kriz senaryosu çizenler gayrimenkul alamaz. Gayrimenkul alternatifsiz Gayrimenkule yatırım yapanlara ne almalarını tavsiye ediyorsunuz? Türkiye'de son 6 hatta 8 ayda konutu yatırım olarak görüp de konut projelerinden, konut alanlara hayret ediyorum. Proje konutlardan ev alanlar için kar marjı kalmadı. Son 7 aydır bunu söylüyorum. Yaşamak için ev alıyorsanız 3-5'e bakmayacaksınız. Uzun vadeli yatırımda gayrimenkul rakipsizdir. Alternatifi yoktur. Yeter ki konunun içinde olun. Uzun vadeli yatırımda gayrimenkulun önü çok açık. Konut eğer yaşanacak yer değilse konut yatırımını makul ve mantıklı bulmuyorum. Gayrimenkulun diğer enstrümanları, arazi, arsa daha cazip fiyatlarda ve daha fazla getiriye sahip. Kısa vadeli gayrimenkul yatırımında şehir içinden başka bir yer yok. Ticari amaçlı yerlerde kira getirişi 10 yıl ile karşılanıyorsa makul ve alınabilir. Ancak artık böyle gayrimenkuller kalmadı. 12 yıla kadar çıktık. 12 yılda karşılayanları da gayet makul ve mantıklı olarak karşılıyoruz. Konutta biri kalkıp şu kadar yıldaki getirisi bunu karşılar diyorsa bu kişi cahildir, bu işi bilmiyordur. Konut yatırım olarak, el değiştirmesi gereken bir çanta gibi. Bu çantayı 2 liraya alıp 4 liraya satana kadar beklerseniz para kazanırsınız. Konutta kira getirisi, para kazandık, demek korumacılık duygusundan kaynaklanır. Hiçbir akıllı yatırımcı, konut alıp da kira getirisinden para kazanmak istiyorum demez. Beyoğlu, Beşiktaş değer kazanır İstanbul'un eski ve köklü ilçeleri şehir merkezinde olduğu için değeri artacaktır. Yatmalar için Şişli, Beyoğlu, Beşiktaş, Kadıköy'ün Bağdat Caddesi, ilk tercih edilen yerler olmalıdır. Özellikle Beyoğlu ve Boğaz bölgesi cazip bir yatırım alanı. Beyoğlu'nda 'Kentsel Dönüşüm' alanında kalan yerlere yatırım yapmak akıllıca. Burada gelir aratacak, çevre değişecek. Hem kira geliri hem de yapının kendi değeri yükselecek. Beyoğlu tarihi ve merkezi olma özelliği ile önemli yatırım alanlarımdan biri olarak görülüyor. Beyoğlu getirilerinin bir miktarını da şimdiden üzerine koymuş gibi görünüyor. 2. grup eserleri alıp yenileyin Haliç- Altınboynuz ve Balat tarafı hâlâ yatırımcı açısından cazip bölgeler. Sahilde, Ortaköy'den Sarıyer'e kadar olan hat üzerinde Boğaz'ı gören ikinci grup eski eserlerin hepsi tadile edilip artı değer kazanılabilecek kıymette. Boğaziçi öngörünüm alanındaki ikinci grup eski eserler Anıtlar Kurulu'nun kararıyla yıkılıp yerine aynı görüntüde yenileri yapılabilir. Buralar yüksek rant getirişine sahip bölgeler. Boğaz'ı görenler değer yitirmez Ayrıca Boğaz'ın iki yakasında Beykoz'dan, Kanlıca Beylerbeyi'ne kadar olan hat üzerinde yukarıdan Boğaz'ı gören ikinci grup eski eserler çok değerli. Boğaz'ı gören her evin şehir dışındaki villalardan daha çok para kazandırıcağı kesin. Üsküdar'da şehrin eski köklü merkezlerinden. Burası da hiçbir zaman değer kaybetmez. Boğaz'ı gören her ev her zaman kıymetlidir. Herhangi bir yerde denizle birlikte ışık görebiliyorsanız değeri artar. Ve bu değer giderek yükselir. Çatalca da konut alanı olacak Avrupa yakasında yatırım yapılacak yerlerden birisi de Çatalca bölgesi. Burası gelecek 5 yıl içinde, "Birinci konutlar"ın yani ikamet edilecek evlerin inşa edileceği yer olarak planlanmış durumda. Çatalca ilçe sınırından itibaren, Mahmutbey gişelerine kadar olan TEM'in bütün sırt kesimi yatırım için uygun alanlar. E-5 ile TEM arasında kalan, Hadımköy, Kayabaşı, Altınşehir, İkitelli, Başakşehir hizzası Çatalca'nın Çakıl, İzzeettin Köyü değer kazanacak yerler arasında. Anadolu Yakası'nda Kartal gözde... Çekmeköy, Alemdağ, Alemdar Riva-Ömerli, Tepeören-Tuzla kıymetli hatlardan. Kartal yıldızı parlayacak yerlerden biri olarak gözüküyor. Özellikle Kartal E-5 ile sahil arasında kalan kısım, raylı sistem ve deniz ulaşımıyla ilçenin değerini çok arttıracak. Ama hiçbir zaman Ömerli veya Riva'nın değer artışı şehir merkezi gibi olamaz. Riva'daki bir arsanın metrekare fiyatı, Akmerkez'in yanındakiyle aynı değere ulaşmaz. Bu bölgelerin hepsi birinci yaşam bölgesi ilan edilmiş olmasına rağmen yaşanmadan birinci mi ikinci mi olduğu anlaşılmaz. Paranızı şehrin merkezine yatırın İstanbul'un merkezi olarak Taksim kabul edildiğinde, buradan 40 kilometre çapındaki her yer değer kazanır. Bu bölge gelişme, geliştirme ve para kazandırma bölgesidir. Gelecek 10 yılda 40 kilometre çapındaki alan rant getirir. 20 yıla kadar bu İstanbul'da 65 kilometre çapındaki her yer kıymetli hale gelir. Ticari yatırımın getirisi yüksek Ticari gayrimenkuller para kazandıran gayrimenkullerdir. Ana arterlerde, caddelerde araç ve yaya trafiğinin yoğun olduğu bölgelerdeki dükkanlar, plazalar, ofis katları, alışveriş merkezleri İstanbul'un gerçek kira getirişi sahiplerinin kimler olacağını belirleyecek. Buralara yatırım yapanların arasında yabancılar da var. Güney sahilleri kazandırıyor Yatırımcılar için güney sahillerinde Alanya, Antalya, Kalkan, Göcek, Fethiye, Marmaris ve Bodrum rant getirecek yerler. Bunların içerisinde, Bodrum, Göcek, Kalkan en favori olanları. Buralar yabancıların da en çok tercih ettiği yerler. Güneydeki bu bölgeler, hem doğal, hem tarihi özellikleri, hem de hava ulaşımının kolay olması nedeniyle yabancı yatırımcının ilgisini çekiyor. Yabancılar buralardan müstakil havuzlu villalar satın alıp, yılın 5-6 ayını orada geçiriyorlar ve geri kalan süreçte de kendi ülkelerinden birilerine kiraya vermeyi tercih ediyorlar. Hatta kendi ülkesindeki evini kiraya verip, bütün yılı Türkiye'de geçiren yabancılar var. VATAN